台湾の賃貸市場における個人契約と法人契約の差異について

  こちらは、法人契約を希望するご入居者様向けに書かれた内容となります。該当するご入居者様は、本稿をお読みの上、台湾の物件賃貸市場の現状をご理解頂き、ご希望通り法人契約の出来る物件をお探しさせて頂くか、個人契約に切り替える形でお探しさせて頂くかをお伝えくださいませ。

①    台湾の賃貸市場では、法人契約は個人契約よりもハードルが高い

日本では、一般的に法人の方が、個人より信用があるため、個人契約できる物件は、法人契約も出来るのが通常です。会社の信用度が極端に低い場合や、オフィスとしての利用を希望する場合、大家さんに独自の考えがある場合などは例外ですが、基本的に個人契約可≦法人契約可と言って差し支えありません。しかし、台湾では真逆となっており、法人契約を受けてもらえる物件は全体の5％にもなりません。

②    台湾の大家さんが法人契約を受けない理由

　理由は簡単で税務上の関係です。日本人には異常に見えるかもしれませんが、台湾では家賃収入を所得として申告をしていない大家さんが大半を占めます。実際は賃貸に出し、収入は得ていますが、表向きは自宅用や空き部屋状態という扱いにして収入を申告していません。ところが、法人契約になれば、入居者側は経費として支払家賃を計上するため、国税局（日本の国税庁）は大家さんが収入を得ていることが分かり、課税に動くわけです。このような大家さんが多いことは実は国も把握はしていますが、過度な取締りにより、不動産の投売り等が起これば、台湾経済に影響を及ぼすことから、ある程度は見て見ぬふりをしているのが現状です。

なお、例外として、家賃の高い物件（ワンルームで大まかに4万台湾ドル/月以上）は法人契約を受けてくれるケースが多いです。これは家賃の高い物件は個人では借り手がつかず、法人に社宅として借りてもらう方が現実的だからです。ゆえに高級物件の場合は、法人契約が出来ない心配するはそれほどありません。しかし2～3万台湾ドル代は交渉が必要となってきますし、個人の借主が簡単に付く家賃1万台湾ドル台で法人契約を受けてくれる所はほぼ皆無と言っていいでしょう。

③    法人契約を大家さんに受けてもらう方法

　理由が税負担であれば、その分を入居者側が負担をするのが一番簡単な方法です。税金分の負担がないのであれば、契約をするのはやぶさかではないという考えです。しかしながら、税金分を負担さえすれば、すべての物件で法人契約を受けてもらえるのかと言えば、そうとも限りません。一度でも法人契約を受けてしまうと、自宅利用ではないことが国税局に分かり、その後も常に家賃収入を申告しなければならない可能性があり、そのリスクを避けるために、受けてくれない大家さんも多いのが現状です。

④    税負担をする場合の金額

　それでは、税負担をすることを前提に法人契約を受けてもらう場合、その負担額はいくらになるのでしょうか。結論としては、大家さんの家賃外収入により大きく異なるので、確認と交渉が必要です。以下は、台湾の所得税累進課税表です。

　一概には言えませんが、家を買えるくらいなので、20％～40％の間に位置する人が多いのではないでしょうか。以下は、家賃2万台湾ドルの物件を借りた際の税負担のシュミレーションです。

※必要損耗及費用率とは、家具の減価償却費や借主を探す際の不動産仲介費などの費用を家賃収入の43％とみなし経費に計上できる制度です。

＜注意＞家賃が2万台湾ドル以上の場合、さらに％=382台湾ドル/月)

　この表を見ると、10～20％増しの間で交渉をするのが妥当と言うのがわかるかと思います。

⑤    住宅手当を会社から受け取り、契約は個人でする方法

　ここまで見て頂くと、個人契約の方が負担も少なく、選択肢が増えることがお分かり頂けたでしょう。しかしながら、いくら入居者ご本人様が個人契約を望まれても、会社側が制度上NGという場合は多いでしょう。その場合は、住宅手当と言う形で、家賃を補助してもらう形を一度、相談してみてください。無論、住宅手当は課税対象となるため、入居者様には手当に対して所得税の納税義務が発生しますので、必ずしも費用面では節約できるとは限りませんが、少なくとも物件の選択肢が増えるだけでも、個人契約に切り替えるメリットは非常に大きいので、ぜひ試してみてください。

【結論】

★法人契約で契約出来る物件は、全体の3％以下と、選択肢が極端に少ない。

★法人契約をする場合は、大家さんの所得税の一部または全部の負担を求められる場合が多い。

★住宅手当を利用し、個人契約をすることで経費を節約できる場合もある。仮に節約できなくても個人契約の方が物件の選択肢が大幅に増え、メリットが大きい。